恒信策略北京楼市“金九”开局：房企加码营销抢节点，五环外观望客户下决心买房

　　9月5日晚的北京国贸大酒店恒信策略，中建智地给新盘紫京宸园举办了一场发布会，中建集团监事会主席、董事会秘书，中建一局党委书记、董事长，中建智地党委书记、董事长等悉数出席，豪华领导阵容加持，足见公司方面对该项目的重视。

　　根据开发商方面发布的数据，紫京宸园营销中心开放当日到访超过1200组。

　　随着“金九银十”传统销售旺季的到来，叠加楼市新政助力，北京的开发商们都铆足了劲。据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）不完全统计，8月下旬以来，电建地产、中建智地、京投发展、建发房产等开发商均以不同形式开展了新品发布、品牌换新、开放样板间和实景园林等活动。

　　“新政之后的销售有明显提升。”9月10日，有央企开发商人士向每经记者表示，“新政最大的影响就是让一部分之前在观望的五环外客户下决心买房了”。

　　房企抢抓政策窗口：密集推盘与项目调规并行

　　8月8日晚，北京发布楼市新政，自8月9日起施行。新政最重要的一条是，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

　　当时就有不少业内人士向每经记者表示，政策直接利好五环外市场，利好布局五环外的企业，企业应积极营销把握政策窗口期，五环外新房市场有望迎来销售高峰。

　　在北京出台楼市新政满月之际，根据中指研究院监测，从市场反应来看，部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围仍较平淡。从周度数据来看，新政出台后的三周里，北京新房网签量呈现“三连升”态势。

　　整个8月，根据央视财经披露的数据，北京新建商品住宅网签成交2824套，环比增长2.3%；二手住宅网签量13119套，环比增长4.1%。

　　“我们现在的项目大部分都在五环外，这次政策是一个特别积极的动向，我们会好好把握机会。”在北京房产新政出台的8月8日晚，就有开发商人士如此表示。时隔一个月，每经记者再次联系他时，对方回应，营销团队正全力备战恒信策略，对“金九银十”有信心。

　　提及政策效果，9月9日，招商蛇口北京公司相关人士向每经记者表示：“政策刚刚颁布那一周，朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本都实现翻倍。”综合公开数据看，9月1日至7日，朝棠揽阅以30套、0.27万平方米、1.59亿元的网签成绩，成为全市新房网签金额周度冠军。

　　事实上，开发商们早已积极准备，以充分利用政策窗口期。

　　每经记者了解到，京投发展森与天成、建发金茂·观宸8月下旬就组团做起了发布会，推广各自在丰台南苑片区的楼盘。9月以来，电建地产泷悦·玖宸项目正式开放实景院子，住总·芳华里开放实景园林及样板间品鉴，华润臻云举行C端博主见面会等等。

　　另一方面，调规也是近期开发商们的重要动作，这在拿地之初、案名发布、有一定数量网签等各时间段都有涉及。

　　就在9月8日，海淀永丰H地块0132地块项目方案公示，即保利建工嘉华天珺。调整后，该项目住宅楼栋数增至15栋，且朝向均为正南正北；边户房源数量增加，总户数从420余套增加至488套，户均建筑面积降至100平方米左右。

　　销售端发力，有楼盘表示“每天都有销售任务”

　　9月以来，每经记者以购房者身份陆续走访了北京五环内外多个新盘，一个比较明显的感受是，五环外新房成交速度加快，五环内看房客户有所增多。

　　根据北京市人民政府官网相关案例，随着新政松绑，部分家庭获得了五环内购房资格，可以“向内”进行改善性置换。海淀区大钟寺中介小陈介绍，8月带看客户增长两成，新增人群中，近一半是回头客。“我之前有客户需要先卖房腾资格才能买房，看房积极性有限。新政落地后，他们开始再次活跃。”

　　这与前述央企开发商的结论也相互印证。

　　北京隅·西颂是丰台区四环外的在售新盘，均价8万元/平方米。现场置业顾问向每经记者表示，项目自4月底开盘以来一直卖得不错，基本一天能卖两三套，周末客户相对多一些，不少客户现在的购房周期是两周左右。从她展示的部分信息看，8月下旬以来基本每天都有成交，她表示“其实每天都有销售任务”。

　　根据这位置业顾问的说法，近期来看房的客户分成两个类型：一类是清楚知道自己需要什么样的房子；另一类则是不清楚自己的需求，甚至还有全北京看房好几年也没有买成的。前者要求也比较高，对产品品质如会所等方面都会比较关注。

　　对于这一点，数位营销线人士也表达了类似看法。

　　京投发展森与天成项目营销总监盛男此前就曾向包括每经记者在内的媒体表示，当下市场客户是“挑剔”的。建发金茂·观宸营销负责人孙朝杰同样认为，现在的客户尤其是改善型客户，选购房产开始回归居住属性，关注产品品质。北京房地产业协会副会长陈志指出，产业与环境、配套、产品共同形成板块价值提升的四要素，也是改善群体关注的四要素。

　　在采访中，每经记者了解到，会所和园林已是如今开发商和购房者“双向奔赴”的一大重点，这从近期发布或加推新品的项目中也可窥知一二。

　　在紫京宸园那场发布会上，园林是开发商推介的重头戏，占了相当大的比例。会所方面，中建智地总经理助理宁可曾介绍过，项目打造了约5700平方米的会所，规模与品质对标的是上海汤臣一品、北京霄云路8号等单价15万元/平方米以上的顶豪。

　　此外，如前述泷悦·玖宸项目开放实景院子，推介重点也是园林；而中建壹品则在元启项目推出“全北京500万元总价段最高配会所”。

　　在看了中海丽金府、中建云境等数个改善型项目后，令购房者张婷婷（化名）感慨的是，如今开发商在会所和园林方面确实很下功夫，有些高端配置甚至已成常态。不过她更关注的点是，动辄接近10元/平方米·月的物业费，到底能不能真正撑起后续多年的运营。

　　而对于这个“金九银十”恒信策略，合硕机构首席分析师郭毅判断：“新政与‘金九银十’销售节点形成双重助力，楼市热度值得期待。”

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